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Note in tema di plusvalenze immobiliari e intento speculativo

Giorgio Beretta 

Con la risposta a interpello del 24 ottobre 2019 n. 426/E, l’Amministrazione finanziaria ha affermato la natura imprenditoriale dell’attività del contribuente istante, che intendeva effettuare alcuni lavori di ristrutturazione edilizia su un immobile di proprietà per poi cederlo. In specie, l’Amministrazione finanziaria ha concluso per l’imponibilità dei proventi così realizzati quali redditi di impresa ai sensi dell’articolo 55 e seguenti del T.U.I.R., valorizzando in tal senso l’intento speculativo a suo dire perseguito dall’interpellante. Al di là dell’analisi circa le specifiche statuizioni contenute nel provvedimento in rassegna, il presente contributo si propone di fare il punto sul regime di imponibilità delle plusvalenze immobiliari e di ricostruire, anche sul piano storico, il concetto di “intento speculativo” che ancora informa di sé la norma in commento.

Reflections on capital gains from immovable property and speculative intent

In Ruling No. 426/E of 24 October 2019, the Italian tax authorities confirmed the business character of the activity of a taxpayer who intended to carry out some renovation works on a building of his property and then sell it. Notably, the tax authorities ruled that the proceeds from such a sale shall be characterizedas business income pursuant to Article 55 et seq. of the Personal Income Tax Code, on the ground that in the case at hand the applicant taxpayer was pursuing a speculative intent. In addition to commenting on the specific content of the ruling at hand, the article offers some insights on the tax regime concerning capital gains and it examines, also from an historical perspective, the concept of "speculative intent" which still underlies the provision in comment.

1. Il regime delle plusvalenze immobiliari realizzate da “privati”: ai margini dell’imposizione reddituale

Con il quesito di cui alla risposta a interpello in commento [1], l’istante si interrogava circa l’effettiva attrazione ad Irpef dei proventi generati (rectius: in chiave prospettica, conseguibili) dalla cessione di un immobile di proprietà acquistato in comproprietà con la moglie nell’anno 1998, sul quale il contribuente intendeva effettuare alcuni lavori di ristrutturazione edilizia, venendo così a realizzare 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto. In specie, prospettando la non imponibilità della plusvalenza in tal guisa ottenibile, trattandosi di immobile posseduto da più di cinque anni, dunque sottratto alla fattispecie impositiva di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986 (T.U.I.R.), il contribuente rappresentava altresì che i suddetti lavori non configuravano, ai fini urbanistici, una nuova costruzione, a tal punto da richiedere unicamente la presentazione di una Scia e non già di una licenza di costruzione.

Di segno diametralmente opposto è stata tuttavia l’intestata risposta del­l’Agenzia delle entrate, la quale ha affermato non solo che i plusvalori generati dalla cessione a titolo oneroso dei suddetti fabbricati integrano una [continua..]

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